韓國房價大崩潰，為何泡沫？為何破裂？_

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去五年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。然而，最近，韓國房價崩了。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。這究竟是怎么回事？韓國樓市的泡沫是如何形成的？又是什么因素導致了它的破裂？

韓國執政黨排除爭議 敲定李在明為總統候選人:10月11日消息，韓國執政黨共同民主黨黨首宋永吉當地時間11日表示，黨內已敲定京畿道知事李在明為該黨參選下屆總統的候選人，他本人也已轉交了推薦信。根據共同民主黨此前舉行的多輪黨內初選投票結果，李在明的綜合得票率達到過半的50.29%，從而直接當選為該黨總統候選人。（央視新聞）[2021/10/11 20:20:15]

泡沫的形成

韓國樓市的泡沫主要有以下幾個原因：

低利率政策。2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投資需求，推動了房價上漲。

聲音 | 韓國金融委員會主席：明年1月之內將發布ICO調查情況:據韓國中央日報消息，近日在韓國第四次產業革命特別委員會全體會議上，針對政府正在進行的ICO情況調查，金融委員會主席崔鐘久表示：“實態調查本身已經基本完成，但還需要進行分析和收尾工作，所以可能會在1月份之內完成。我們將全面討論，并調查其他國家的做法，以便在明年1月之內更加明確地表明立場。”[2018/12/26]

供應不足。韓國的土地資源有限，尤其是首爾等大城市，土地稀缺性高。同時，政府對土地開發和住宅建設有嚴格的管制和限制，導致供應不足。供需失衡使得房價持續走高。

動態 | 韓國將舉辦研討會分析交易所被攻擊責任:韓國將舉辦“關于交易所被攻擊是誰的責任”的研討會。韓國Youbit，Bithumb，Coinrail等交易所收到黑客攻擊后其用戶損失未得到合理的賠償，并且法院也暫時沒有判決。此次活動目的是對其進行討論找出合理的協商方案。[2018/7/18]

傳貰制度。傳貰是一種介于月租和所有權之間的租房方式，在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。傳貰制度使得租戶可以用較低的成本住進高檔住宅，而房東可以用收到的押金進行投資或購買新的房產，并以傳貰方式繼續出租。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房價格大幅上漲。

韓國Bithumb調查中服務態度獲得第一名:經韓國能力協會（KMAC）調查，韓國大型虛擬貨幣交易所Birhumb在虛擬貨幣交易所和金融圈的服務態度調查中獲得第一名，成為最佳服務企業 。KMAC的服務臺調查分為5大類，1.收件條件；2.歡迎語；3.商談態度；4.業務處理；5.業務結束態度。[2018/5/11]

稅收政策與購房限制措施。為了遏制房價上漲和炒作行為，韓國政府采取了一系列稅收政策和購房限制措施，如提高資本利得稅、征收綜合不動產稅、限制貸款額度、限制購買次數等。然而，這些措施并沒有起到預期的效果，反而加劇了市場扭曲，使得房價更加高企。一方面，這些措施抑制了住房的流動性和供應，導致房源緊張；另一方面，這些措施增加了購房者的預期成本，促使他們加快購買，以免錯過機會或面臨更高的稅負。

泡沫的破裂

韓國樓市的泡沫破裂主要有以下幾個因素：

利率上升。2021年8月起，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施，目前累計加息275個基點，將基準政策利率推高至3.25%，為2012年以來的最高水平。利率上升增加了購房者和租戶的負擔，抑制了住房需求和投資需求，引發了房價下跌。

供應增加。2022年尹錫悅上臺后，宣布韓國政府將在2023至2027年問提供270萬套住房，首爾在內的首都圈地區將供應158萬套。供應增加使得市場供需平衡有所改善，降低了房價的上漲壓力。

傳貰危機。傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。傳貰危機引發了市場恐慌和信用風險，加速了房價下跌。

出口低迷和通脹上升。韓國經濟高度依賴出口，而近期全球經濟復蘇放緩、貿易摩擦加劇、新冠疫情反復等因素影響了韓國出口表現。同時，韓國通脹率也持續走高，2021年10月達到3.2%，創下11年新高。出口低迷和通脹上升削弱了韓國經濟增長和民眾購買力，影響了樓市需求。

韓國樓市的崩潰對韓國經濟和金融穩定造成了嚴重沖擊，也給政府和央行帶來了巨大挑戰。如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何保護民眾利益等問題都需要韓國政府和央行認真思考和應對。韓國樓市的噩夢是否結束了？還要看韓國能否有效地應對這些挑戰，恢復市場信心，實現經濟和社會的穩定發展。

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